原告向某（反訴被告），男。
原告王某，女。
委托代理人王某瑞，河南紫弦律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）光山縣X村民委員會。
法定代表人黃某，該村村主任。
委托代理人王某成，系光山縣槐店法律服務(wù)所法律工作者。
原告向某、王某訴被告光山縣X村X排除妨害，槐店鄉(xiāng)X村委會反訴向某、王某解除租房合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告向某、王某（反訴被告）及其委托代理人王某瑞，被告（反訴原告）光山縣X村民委員會及其委托代理人王某成均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二原告（反訴被告）向某、王某訴稱，2008年4月17日，原、被告簽訂了對槐店鄉(xiāng)望城小學(xué)校整體的租房合同。合同約定，租期十年，每年租金為x元，租金一年一交；并明確附租用房地草圖一份。合同簽訂后，我們將房屋全部修復(fù)，在院里建了廠房，安裝了三相電，打了一口井，投入10多萬元，后進(jìn)機(jī)械設(shè)備，安裝、調(diào)試到開工生產(chǎn)，又投資20多萬元。2010年我們租用的地界內(nèi)操場上被挖一大坑，造成大車不能進(jìn)到廠內(nèi)，耽誤生產(chǎn)并增加成本。2011年我們交房租時，被告以交款時間違約為由不愿意收房租，在沒辦法時，于同年5月17日將房租交到光山縣公證處，對房租辦理了提存公證。后被告給我們下發(fā)了解除合同通知書，并將廠房大門鎖上，導(dǎo)致貨不能進(jìn)出，造成我們嚴(yán)重?fù)p失，故此起訴要求被告停止侵權(quán)，排除妨害，恢復(fù)出路原狀，保證出路正常通行，并賠償因被告鎖大門給原告造成的一天損失，計(jì)1000元。
原告（反訴被告）向某、王某針對被告（反訴原告）光山縣X村民委員會的反訴提出答辯稱：首先原告沒有違約行為，不存在解除合同；其次，被告說房屋無任何證件，合同自某不能成立，這種說法不成立，沒有第三人對房屋產(chǎn)權(quán)提出異議。為支持其訴訟請求及答辯理由，原告向某庭提供了下列證據(jù)：①租房合同復(fù)印件一份；②槐店鄉(xiāng)X村小學(xué)平面圖復(fù)印件一份；③2010年4月25日收據(jù)一份；④2011年5月17日王某交房租費(fèi)用提存公證書一份；⑤2011年5月18日光山縣X村委會向某某發(fā)出解除合同通知；⑥證人王xx調(diào)查筆錄，其證明2011年村里共鎖了三次大門，造成廠里貨物不能進(jìn)出，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，廠里每天至少虧損1240元；⑦照片四張，證明廠房大門被鎖及出路被阻情況；⑧營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份。
被告（反訴原告）光山縣X村民委員會答辯并反訴稱：2008年4月17日雙方簽訂租房合同，合同規(guī)定租金一年一交，依交易習(xí)慣當(dāng)時向某就付齊了一萬元，2009年4月17日向某又按期交齊了租金一萬元，2010年，向某因困難沒及時交納，經(jīng)村會計(jì)黃某成催要遲延一周于2010年4月25日才交納房租，2011年4月17日向某又該交房租了，村會計(jì)黃某成向某某催交，向某以孩子結(jié)婚困難為由，請求遲交幾天，五一節(jié)后，黃某成又催交房租并警告向某，但向某仍未交納，經(jīng)村X村干部鎖了向某廠房大門逼向某房租，當(dāng)天下午鎖的大門，夜晚九點(diǎn)多向某把鎖砸了。據(jù)此，村X鄉(xiāng)司法所作見證，對向某下發(fā)了解除租房合同通知書。關(guān)于操場大門出路被挖，是村X村委會也阻止過，此事與村委會無關(guān)，要求法院駁回原告的訴訟請求。因原告違反交易習(xí)慣不如期交租金，原告有權(quán)要求解除合同，且該出租房屋無任何證件，此合同屬無效合同，故此被告提出反訴要求解除合同，交納解除合同后的房租至搬走之日止，并令原告盡快騰出房屋，恢復(fù)原貌。
為支持其答辯及反訴要求，光山縣X村民委員會向某院提供下列證據(jù)：①2008年4月17日向某交房租費(fèi)收據(jù)復(fù)印件一份；②2009年4月17日向某交房租費(fèi)收據(jù)復(fù)印件一份；③2010年4月25日向某交房租費(fèi)收據(jù)復(fù)印件一份；④證人黃xx當(dāng)庭證明，其是望城村會計(jì)，出租房屋是1994年左右建的，該房屋沒有任何證件，與向某簽訂合同后，每年都是在4月17日交房租，2010年向某是分兩次交的，第二次交款是4月25日，今年4月20日前曾向某某催過款，他說他兒結(jié)婚沒有錢，要求緩一段時間，五一節(jié)后又催過一次，村里開會研究解除合同，并把廠房大門鎖了，原告才來交款，村里沒收；⑤證人上官xx當(dāng)庭證明，共鎖了兩次門，第一次是5月8日后，因?yàn)橄蚰巢唤环孔赓M(fèi)，第二次記不清了，該出租屋沒有任何證件。
經(jīng)本院組織質(zhì)證，對原告（反訴被告）提供的證據(jù)：①②③⑤⑦⑧被告（反訴原告）無異議；對證據(jù)④的真實(shí)性無異議，但是提存公證時間為2011年5月17日，被告接到公證書的時間是2011年5月23日，時間在發(fā)出解除租房合同通知之后；證據(jù)⑥被告認(rèn)為鎖門兩次是事實(shí)，挖坑是村X村委會無關(guān)，王某雄關(guān)于造成原告損失的證言，被告不予認(rèn)可。
對被告（反訴原告）提供的證據(jù)①②③原告（反訴被告）無異議；對證據(jù)④⑤原告沒有異議，但認(rèn)為村委會鎖門是三次。
對上述雙方均無異議的證據(jù)，本院予以采信；有異議的證據(jù)本院分析認(rèn)定如下：對原告（反訴被告）提供的證據(jù)④原告房租費(fèi)提存公證是事實(shí)，本院予以采信；對原告（反訴被告）提供的證據(jù)⑥被告（反訴原告）認(rèn)可的部分，本院予以采信，不認(rèn)可的部分，因無其他證據(jù)佐證，本院不予采信。對被告（反訴原告）提供的證據(jù)④⑤原告基本無異議，關(guān)于鎖廠房門雙方均認(rèn)可，應(yīng)予以采信。
經(jīng)審理查明，二原告從事席夢思床墊加工銷售業(yè)務(wù)，2008年4月17日與被告光山縣X村民委員會簽訂了租房合同，約定租期十年，每年租金為x元，合同租期內(nèi)租金不變，租金一年一交，如有違約賠償對方一切損失。合同簽訂后，原告于每年的4月17日向某告交納房租費(fèi)，2010年分兩次交納，第二次于4月25日交齊房租費(fèi)，2011年4月17日因原告沒有如期交納房租費(fèi)，被告先后兩次催告原告交房租，在原告拒交后，被告于5月上旬將廠房大門上鎖，但二原告仍未交納房租費(fèi)。經(jīng)望城村委會集體研究，向某告下發(fā)了解除雙方合同通知書。后二原告于5月中旬向某告交納房租費(fèi)，被告以二原告違約而拒收房租費(fèi)。2011年5月17日二原告只好將房租費(fèi)交到光山縣公證處進(jìn)行提存。2011年5月18日被告在槐店司法所的見證下，以原告違約為由向某告下發(fā)了解除合同通知書。后雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，二原告遂向某院起訴要求被告停止侵權(quán)并賠償一天的損失1000元。
另查明，被告向某原告出租的房屋系槐店鄉(xiāng)X村原小學(xué)校，無任何房屋證件。被告稱，原告提存的房租公證書是在村委會下發(fā)解除合同通知書后收到的。
本院認(rèn)為，本案是因房屋租賃而產(chǎn)生的糾紛。房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自某、合法和誠實(shí)信用的原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案被告槐店鄉(xiāng)X村委會所出租的房屋村小學(xué)校無任何證件，參照該司法解釋的規(guī)定，因此，原、被告所簽訂的租房合同屬于無效合同。無效的合同自某沒有法律約束力。因此，二原告并沒有取得合法的租賃經(jīng)營權(quán)，故，二原告請求被告停止侵權(quán)的訴訟請求，本院不予保護(hù)；關(guān)于被告鎖廠房大門給原告造成損失，原告要求賠償一天的損失1000元的訴求，只有王某雄的證言，而無其他證據(jù)佐證，本院不予保護(hù)。被告反訴要求解除合同的訴求，由于合同屬于無效合同，解除已無實(shí)際意義。關(guān)于被告反訴請求二原告交納房租費(fèi)至搬走之日的主張，符合法律規(guī)定，本院予以支持，其標(biāo)準(zhǔn)參照合同的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條（五）項(xiàng)、第五十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：
一、原告向某、王某（反訴被告）與被告（反訴原告）光山縣X村民委員會簽訂的租房合同無效；
二、二原告（反訴被告）應(yīng)向某告（反訴原告）交納房租費(fèi)（按一年x元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）至搬走之日止、并于本判決生效后一個月內(nèi)騰出所承租房屋。
二、駁回二原告（反訴被告）的訴訟請求；駁回被告（反訴原告）的其他反訴請求。
案件受理費(fèi)200元，由原告向某、王某承擔(dān)，反訴費(fèi)200元，由被告光山縣X村委會承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向某院或者向某陽市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省信陽市中級人民法院。
審判長易秀芳
審判員劉興和
人民陪審員史春梅
二○一一年十月二十六日
書記員汪某強(qiáng)
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