房屋買賣合同糾紛（二審）

發(fā)布日期：2015-01-09 作者：孫新律師

北京市第二中級(jí)人民
民事判決書

上訴人謝某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2011）朝民初字第09794號(hào)判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
XXXX年X月，王某某訴至原審法院稱：我與李某某于XXXX年XX月X日結(jié)婚，于XXXX年XX月XX日購(gòu)買了位于北京市朝陽(yáng)XXXXX號(hào)房屋，于XXXX年X月XX日取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某某名下，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。后李某某在未經(jīng)我同意的情況下，私自偽造我的授權(quán)委托書，將該房屋賣與謝某某。我從來(lái)沒有同意出售該房屋，并且在事后也沒有追認(rèn)，李某某與謝某某，李某某與謝某某的買賣行為是無(wú)效的，并且該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不滿五年，不得上市交易。因此，特向法院起訴，請(qǐng)求法院判令李某某與謝某某于XXXX年XX月XX日簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，訴訟費(fèi)由李某某、謝某某負(fù)擔(dān)。
李某某辯稱：本案訴爭(zhēng)房屋是用XXXXX拆遷取得的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo)所購(gòu)買的，該平房是我弟弟贈(zèng)與個(gè)人的，因此，用該平房拆遷取得的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo)所購(gòu)買的訴爭(zhēng)房屋也應(yīng)當(dāng)是屬于個(gè)人的，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。我沒有向王某某隱瞞賣房的事情，這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo)在XXXX年取得，有效期為三年，因?yàn)槲液屯跄衬硾]有錢，所以就一直沒有購(gòu)買。在XXXX年底指標(biāo)到期之前，我再次跟王某某提起買房的事情，王某某還是說(shuō)沒有錢，我就跟王某某說(shuō)了自己想辦法，我找人借錢買房，再把錢賣了還錢。后來(lái)經(jīng)人介紹我就認(rèn)識(shí)了謝某某，與謝某某簽訂了房屋買賣協(xié)議，將房屋賣給謝某某，謝某某支付了110萬(wàn)元購(gòu)房款，還有22萬(wàn)元尾款待房屋過(guò)戶后支付。我與謝某某簽訂的房屋買賣協(xié)議是合法有效的，因此，不同意王某某的訴訟請(qǐng)求。
謝某某辯稱：王某某不是房屋買賣協(xié)議的簽訂人，亦不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，不具有本案的訴訟主體資格。本案訴爭(zhēng)房屋系李某某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我與李某某簽訂了房屋買賣協(xié)議，李某某將房屋賣給我，我支付了合理價(jià)款，是屬于善意，房屋買賣協(xié)議是合法有效的。并且知道房屋是被出售的。因此，不同意王某某的訴訟請(qǐng)求。
原審法院認(rèn)為：公民的合法權(quán)利受法律保護(hù)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，李某某所承租的位于北京市XXXXX平房系其第丁某贈(zèng)與，屬李某某個(gè)人所有，由李某某、王某某及小丁共同居住使用在該房屋拆遷時(shí)，李某某獲得了拆遷補(bǔ)償款約為45萬(wàn)元，后其自愿給予繼子小丁等人部分款項(xiàng)。同時(shí)，在該房屋拆遷時(shí)，李某某獲得了經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房指標(biāo)，隨后以家庭為單位申請(qǐng)購(gòu)買了位于北京市XXXXX的經(jīng)濟(jì)適用住房一套。經(jīng)濟(jì)適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此，可將經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房指標(biāo)應(yīng)認(rèn)定是對(duì)李某某、王某某及小丁的一家的補(bǔ)償。在用該指標(biāo)申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的過(guò)程中，李某某雖以其名義申請(qǐng)，但并未排除王某某作為家庭成員的申請(qǐng)資格，相關(guān)部門亦表示同意由其家庭購(gòu)買，并且該房屋系王某某與李某某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買。因此，用該指標(biāo)所購(gòu)買的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)XXXXX經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)屬于李某某與王某某餓共同財(cái)產(chǎn)。因該房屋系李某某與王某某的共同財(cái)產(chǎn)，王某某系該房屋的共同共有有人。因此，王某某具有本案的訴訟主體資格。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。本案中，李某某不能證明其與謝某某簽訂房屋買賣協(xié)議將房屋賣與謝某某時(shí)已征得了王某某的同意，并且無(wú)法證明王某某在事后對(duì)該出賣行為進(jìn)行了追認(rèn)，李某某的出賣行為侵害了王某某作為該房屋共同共有人的利益。因此，李某某與謝某某簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效，王某某的訴訟請(qǐng)求法院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，于2011年10月判決如下：確認(rèn)被告李某某與謝某某就位于北京市XXXXX房屋于XXXX年XX月XX日簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。
判決后，謝某某不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法撤銷院審判決，訴訟費(fèi)由王某某、李某某負(fù)擔(dān)。其主要上訴理由為：李某某取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格系因其個(gè)人受贈(zèng)住房拆遷款的獎(jiǎng)勵(lì)，并非原判認(rèn)定的李某某、王某某及小丁一家的補(bǔ)償；以家庭為單位申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房是XXXX年時(shí)相關(guān)部門的格式要求，并不代表涉案房屋有王某某的份額，涉案房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)是錯(cuò)誤的；我在購(gòu)房過(guò)程中是善意第三人，原判以沒有證據(jù)證明王某某為由判決房屋買賣協(xié)議無(wú)效是錯(cuò)誤的；對(duì)于違規(guī)出售、出租經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)按有關(guān)規(guī)定或合同約定收回故應(yīng)收回涉案房屋，以維護(hù)正常的社會(huì)秩序及公共利益。王某某同意原判。李某某未提出上訴。
經(jīng)審理查明：王某某與李某某于XXXX年XX月X日登記結(jié)婚，王某某為再婚，小丁為王某某與前夫所生之子。位于北京市朝陽(yáng)區(qū)XXXXX一間的原承租人為李某某之弟丁某。1997年12月6日，李某某與丁某基于該房屋達(dá)成約定，并書寫約定書一份，內(nèi)容為：鑒于立約人李某某、丁某之父母年齡已近古稀，繼續(xù)照顧其同胞之妹丁某某（患精神?。┮褵o(wú)能力，丁某作為丁某某的監(jiān)護(hù)人可能會(huì)在今后需要他人協(xié)助和幫助的情況，又因?yàn)槔钅衬衬壳吧袩o(wú)工作和收入來(lái)源，生活較為困難，為此雙方達(dá)成下列約定，丁某自愿將其租賃的“XXXXX號(hào)”北房一間計(jì)10平米，轉(zhuǎn)讓李某某。約定如下：（1）李某某在丁某某有生之年，必須幫助丁某在精神上和經(jīng)濟(jì)上（如條件許可）向丁某某提供撫慰行為，盡其最大的能力協(xié)助丁某盡其職責(zé)。（2）丁某自愿將位于“XXXXX號(hào)”北房一間轉(zhuǎn)讓李某某個(gè)人租賃，各項(xiàng)租賃費(fèi)用由李某某自負(fù)，今后的使用、收益、處分等，在李某某履行了第1條約定情況下，丁某不主張權(quán)利，如李某某未能履行本約定，丁某有權(quán)向李某某主張權(quán)利。（3）本約定之內(nèi)容排除任何第三人的權(quán)利主張，包括?。ㄆ湫郑?、李某某、丁某之妻等，本約定書一式兩份，雙方簽字之后生效。在一周內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。約定書簽訂后，該房屋的承租人變更為李某某。2006年8月20日，被拆遷人（乙方）李某某與拆遷人（甲方）北京東展房屋拆遷有限公司、北京市王府井地區(qū)建設(shè)管理辦公室簽訂了《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》。約定甲方需要拆遷乙方在拆遷范圍內(nèi)有正式住宅房屋壹間，建筑面積13.33平米。乙方在冊(cè)人口貳人，實(shí)際居住人叁人，分別是戶主李某某，之妻王某某，之子小丁。甲方給付拆遷款133457元，拆遷補(bǔ)助費(fèi)61001.6元，合計(jì)194458.6元。李某某因該房屋拆遷實(shí)際獲得的拆遷款約為45萬(wàn)元，李某某將部分款項(xiàng)給予王某某及小丁?；谏鲜龇课莶疬w，李某某取得經(jīng)濟(jì)適用房住房購(gòu)房資格。XXXX年X月XX日，李某某向相關(guān)部門申請(qǐng)購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房，并填寫了審核表。在該表中，李某某填寫了格式申請(qǐng)，申請(qǐng)內(nèi)容如下：本人申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)鄭重承諾本人及家庭真實(shí)情況，并交出原有住房及自建房屋。XXXX年X月XX日，相關(guān)部門經(jīng)審核，批準(zhǔn)“同意其家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房二居室一套”。
XXXX年XX月XX日，甲方李某某與乙方謝某某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定甲方將位于朝陽(yáng)區(qū)XXXXX房屋出售給乙方，房屋總價(jià)為人民幣132萬(wàn)元。乙方于XXXX年XX月XX日向甲方支付房款共計(jì)110萬(wàn)元整，其中50萬(wàn)元由工商銀行高文斌帳號(hào)以劃賬形式轉(zhuǎn)入李某某工商銀行賬戶內(nèi)，房款另50萬(wàn)元由謝某某浦發(fā)銀行賬戶內(nèi)，另外房款10萬(wàn)元以現(xiàn)金形式當(dāng)天支付，余款22萬(wàn)元于房屋過(guò)戶手續(xù)辦理完畢之日以現(xiàn)金形式支付甲方。協(xié)議還約定甲方承諾全力配合乙方辦理本合同涉及的一切事宜，包括但不限于交付房屋、公證、房產(chǎn)過(guò)戶等，甲方需要出示其配偶出具的相關(guān)證明文件，證明甲方的房屋為其單獨(dú)所有，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。在合同簽訂過(guò)程中，謝某某在知道李某某與王某某為夫妻關(guān)系的情況下，要求李某某出示王某某的授權(quán)委托書。為此，李某某向謝某某出具了一份其自行偽造的王某某簽名的授權(quán)委托書，內(nèi)容為王某某同意愛人李某某出售XXXXX的房屋，因本人生病住院不能到場(chǎng)，特全權(quán)委托愛人李某某辦理房屋一切手續(xù)，本人保證此授權(quán)委托書本人所簽，真實(shí)有效。房屋買賣協(xié)議簽訂后，謝某某向李某某支付了購(gòu)房款110萬(wàn)元。XXXX年XX月XX日，李某某與北京市東城區(qū)住宅發(fā)展中心簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（經(jīng)濟(jì)適用住房）》，以456790元購(gòu)買了北京市朝陽(yáng)區(qū)XXXXX房屋。XXXX年X月XX日，房屋管理部門向李某某頒發(fā)了該套房屋的產(chǎn)權(quán)證。
另查，2010年底，李某某向我院起訴，要求確認(rèn)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)XXXXX房屋為其個(gè)人所有，我院作出的（2011）朝民初字第6291號(hào)民事判決書判決駁回李某某的訴訟請(qǐng)求。李某某對(duì)該判決不服，上訴至北京市第二中級(jí)人民法院，該院作出的（2011）二中民終字第12097號(hào)民事判決書判決駁回李某某的上訴請(qǐng)求，維持原判。
再查：2007年11月，原建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知，發(fā)布修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。該辦法明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房；經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)；經(jīng)濟(jì)適用住房管理應(yīng)建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制；經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪侯制度；經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)；購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。
2007年9月，北京市人民政府頒布《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》，明確規(guī)定：本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理活動(dòng)適用本辦法；經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易；對(duì)于因各種確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可向購(gòu)買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。
上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、約定書、《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》、《東城區(qū)居民申請(qǐng)購(gòu)買芍藥居經(jīng)濟(jì)適用住房審核表》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（經(jīng)濟(jì)適用住房）》、房屋產(chǎn)權(quán)證、（2011）朝民初字第6291號(hào)判決書、（2011）二中民終字第12097號(hào)判決書、《建設(shè)部等部門關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法>的通知》、《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）的通知》等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。當(dāng)事人訂立的合同損害社會(huì)公共利益的，當(dāng)屬無(wú)效。從原建設(shè)部等七部委聯(lián)合修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及北京市人民政府頒布的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）》可以看出，經(jīng)濟(jì)適用住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，試行嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，關(guān)涉社會(huì)公共利益。本案中，李某某在相關(guān)部門批準(zhǔn)其經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房申請(qǐng)后，未按規(guī)定將涉案房屋用于自住用途，而是與謝某某簽訂房屋買賣協(xié)議，以遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的交易價(jià)格，將具有保障性質(zhì)的政策性住房出售予謝某某。李某某與謝某某在限制交易期間私自買賣涉案經(jīng)濟(jì)適用住房的行為，違反了經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定，損害了社會(huì)公共利益，該合同自始不發(fā)生法律效力。至于合同無(wú)效后其他法律后果，可另行解決。
綜上，原判處理結(jié)果并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)70元，由李某某負(fù)擔(dān)35元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），謝某某負(fù)擔(dān)35元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）；二審案件受理費(fèi)70元，由謝某某負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。

                                              審判長(zhǎng)      李馨
                                              審判員      刁久豹
                                              代理審判員  周夢(mèng)峰

                                              書記員      胡月

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