原告：范某。

被告：郭某某。

第三人：興義市交通運輸管理總站（下稱交管站）。

1985年，交管站欲用其座落于七舍鄉(xiāng)街面的3間瓦房，與他人調(diào)換有附屬空地可建停車場的房屋。范某知悉后，愿將其用9760元向朱金友購買的七舍鄉(xiāng)街上的瓦房3間及其廚房、廁所和房前約400平方米的空場，與交管站互換，因雙方意見不一，未能達成換房協(xié)議。范某未住在其所購房屋內(nèi)，僅在房內(nèi)放置一些財物。郭某某得知范某與交管站換房不成而想出賣該房后，多次找范某商議購買該房，以便在購買后和交管站的欲換房屋交換。1987年12月8日，郭某某與范某達成口頭協(xié)議，范某將其向朱金友購買的房屋出賣給郭某某，價款11000元；雙方于同月10日到交管站立契交清全部價款，并由郭某某和交管站簽訂換房協(xié)議。10日，范某未按約定到交管站，郭某某與交管站簽訂了換房協(xié)議。同月12日，范某到郭某某處，因郭某某不能付清全部買房款，雙方口頭議定：郭某某先付4000元，余款于同月15日付清，房款付清后正式立契。郭某某當(dāng)即付給范某4000元。15日，范某依約到郭某某處，但郭某某只付出1000元，另6000元雙方商定延至1988年1月2日全部付清；郭某某還向范某借該房的原買房契約和房屋鑰匙，并寫借條于20日歸還。同月17日，交管站住進范某之房，次日，郭某某住進交管站之房。1988年1月2日，郭某某只付了2000元給范某，雙方再次商定限郭某某于當(dāng)月28日付清4000元余款，逾期每日按30％計息，郭某某并出具了欠條。同月13日，交管站對所換房屋進行維修，并在門前空地四周打圍墻。相鄰的七舍鄉(xiāng)X組金內(nèi)成等戶因圍墻將阻斷其出入通道，而與交管站發(fā)生爭議。交管站、郭某某及受影響的幾戶村民經(jīng)協(xié)商，由郭某某出資2000元，另修一條路供受影響的相鄰戶出入。同月30日，范某到郭某某處索要欠款，郭某某提出原協(xié)商買房時，范某未向其說明門前土地中有相鄰住戶的通道，要求范某承擔(dān)部分改路費。范某不同意，郭某某則拒付所欠房款，雙方發(fā)生糾紛。同年3月19日，范某以郭某某與交管站惡意串通、秘密簽訂換房協(xié)議，侵犯其房屋所有權(quán)，郭某某并擅自拿走其房內(nèi)財物為理由，訴至興義市人民法院，要求廢除與郭某某的房屋買賣口頭協(xié)議，恢復(fù)房屋原狀和返還財物，郭某某并應(yīng)賠償其經(jīng)濟損失10000元。郭某某辯稱：雙方有房屋買賣的口頭協(xié)議，且已付了部分房款；所買房屋已和交管站調(diào)換，要求維持雙方的房屋買賣關(guān)系有效。

「審判」

興義市人民法院經(jīng)審理認為：范某與郭某某的房屋買賣未經(jīng)房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，是不合法的。但郭某某已付給范某房款7000元，并出具了4000元的欠條，約定了付款日期，買賣關(guān)系已成事實，該房屋買賣關(guān)系應(yīng)予維持。郭某某未按約定期限給付欠款，致合同未能全部履行，應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。郭某某在其與范某的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)還未辦理時，便和交管站調(diào)換房屋的做法欠妥。據(jù)此，郭某某應(yīng)負本案的主要責(zé)任。七舍鄉(xiāng)X組的通行道路被交管站修圍墻堵塞，以及范某要求賠償其他財產(chǎn)損失應(yīng)另案處理。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十二條、第八十五條、第九十一條、第一百一十二條、第一百三十四條之規(guī)定，于1988年11月10日判決：一、當(dāng)事人雙方口頭訂立的房屋買賣協(xié)議有效，雙方必須依法補辦契稅等手續(xù)；二、郭某某所欠范某房屋款4000元及其利息253.04元（1988年1月28日至8月31日月息6厘，計183.04元；9月1日至11月10日月息1分5厘，計70元），在判決生效后1個月內(nèi)履行完畢。

范某不服此判決，上訴至黔西南布依族苗族自治州中級人民法院，要求廢除雙方的口頭房屋買賣協(xié)議，廢除郭某某與交管站的換房協(xié)議，返還房屋。郭某某同意原判。

黔西南布依族苗族自治州中級人民法院經(jīng)審理認為：范某與郭某某雖口頭協(xié)商買賣房屋，但尚未正式立契完稅，亦未交付房款和房屋，不能視為買賣關(guān)系已經(jīng)成立和房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，郭某某無權(quán)將尚未屬于己有的房屋予以處分。事后，范某對郭某某無權(quán)處分房屋的行為進行了追認，郭某某應(yīng)及時履行義務(wù)，付清房價款，促使房屋買賣關(guān)系成立。然其逾期不付清房款，導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行，應(yīng)負全部責(zé)任。因郭某某無履行誠意，范某要求解除雙方的房屋買賣合同，應(yīng)予支持。郭某某擅自與交管站簽訂的換房協(xié)議自始無效。鑒于交管站對該房確進行了維修，維修費用應(yīng)由范某支付，其余添附的設(shè)施和圍墻，由交管站自行撤除。一審判決認定事實清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予改判。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法（試行）》第一百五十一條第一款第（二）項之規(guī)定，于1989年6月26日判決：一、撤銷一審判決；二、范某與郭某某所立房屋買賣合同予以解除，范某返還7000元房價款給郭某某，于判決生效后10日內(nèi)付清；三、廢除郭某某與交管站的房屋調(diào)換協(xié)議，范某付給交管站700元房屋維修費，判決生效后10日內(nèi)付清；交管站在判決生效后10日內(nèi)將房屋返還給范某，并自行拆除所添附的設(shè)施及圍墻。終審判決后，交管站未執(zhí)行判決，又自行平整了地基，安裝了鐵門，支付費用1600余元。

郭某某不服此終審判決，以該判決適用法律不當(dāng)?shù)葹槔碛?，多次申請再審?/p>

黔西南布依族苗族自治州中級人民法院按審判監(jiān)督程序?qū)Ρ景赣枰栽賹?。?jīng)重新組成合議庭再審，認為：房屋買賣系要式法律行為，買賣雙方應(yīng)依法訂立書面契約，有中人證明，并按約定付清全部房款和交付房屋，辦理過戶、契稅等有關(guān)手續(xù)。郭某某與范某雖有口頭房屋買賣協(xié)議，但未書寫契約，也沒有中人參與，對買賣房屋的具體事項未協(xié)商出一致意見，以致發(fā)生糾紛；且未按約定付清全部房價款，不具備房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本條件，買賣關(guān)系不能成立。郭某某在未合法取得房屋產(chǎn)權(quán)時，即持范某的買賣契約與交管站調(diào)換房屋，系侵權(quán)行為。交管站明知郭某某未與范某訂立書面買賣契約，仍與郭某某簽訂調(diào)換房屋協(xié)議，亦有過錯。范某在未正式達成房屋買賣書面協(xié)議時，即將原買房契約和鑰匙交給郭某某，使其產(chǎn)生誤解而與別人換房，并在明知交管站維修房屋、修圍墻時未提出異議，造成雙方不必要的損失和損失擴大，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。本院終審判決解除范某與郭某某的口頭房屋買賣合同，廢除郭某某與交管站的房屋調(diào)換協(xié)議，正確。但對當(dāng)事人間過錯責(zé)任的判定顯失公平，未結(jié)合當(dāng)事人的各自過錯和受益情況解決交管站、郭某某維修房屋、建圍墻、修路等損失。交管站維修房屋、建圍墻，終審判決后又平整地基、安裝鐵門，共花費3450余元；郭某某調(diào)換房屋后，在房內(nèi)安裝水、電表，維修房屋共花費2800余元。以上費用，除受益方實際應(yīng)支付部分外，其余部分應(yīng)由三方當(dāng)事人酌情分擔(dān)。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（三）項之規(guī)定，于1992年12月8日判決：一、維持本院原判第一項。二、變更本院原判第二項為：范某與郭某某的口頭買賣房屋協(xié)議無效，范某返還郭某某房價款7120元。郭某某與交管站的房屋調(diào)換協(xié)議無效。交管站應(yīng)自接到本判決之日起40天內(nèi)將房屋返還給范某，郭某某應(yīng)在上述期限內(nèi)將現(xiàn)住房返還給交管站；范某應(yīng)付給交管站房屋維修費700元和修圍墻費用500元；交管站自本判決下達后自行將鐵門拆走，范某須在本判決下達之日起一個月內(nèi)將部分圍墻拆掉，恢復(fù)相鄰住戶原行走通道。三、郭某某維修、購買房屋（一小偏偏），安裝電表、電線，水表、水管等費用1600元，由受益人交管站負擔(dān)；修路、搬遷等損失費用1200元，由范某賠償800元，其余由郭某某自負。四、上述各項費用均在接到本判決之日起一個月內(nèi)付清，拒不執(zhí)行者，逾期部分按同期銀行貸款利息計息。

「評析」

房屋買賣要式法律行為，買賣雙方應(yīng)訂立買賣契約，按約定交付房價款和交付房屋；要求辦理契稅和過戶手續(xù)的，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣成立、有效。這是認定房屋買賣關(guān)系有效成立的基本條件。本案黔西南布依族苗族自治州中級人民法院以范某與郭某某雙方未訂立書面買賣房屋契約，亦未按口頭約定付清房款，不具備房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本條件，買賣關(guān)系不能成立為理由，判決范某與郭某某的口頭買賣房屋協(xié)議無效，從而判決郭某某用口頭協(xié)議所買之房屋與交管站調(diào)換房屋的協(xié)議無效，亦是按上述基本條件來判定的，應(yīng)是順理成章。

但是，房屋買賣合同成立與房屋買賣關(guān)系成立并不是一回事。房屋買賣合同成立，是房屋買賣關(guān)系成立的基本前提條件，房屋買賣關(guān)系成立，是房屋買賣合同所追求的法律后果。作為房屋買賣合同來說，一般只要出賣人是房屋所有權(quán)人，雙方自愿訂立合同的，房屋買賣合同就成立。而房屋買賣關(guān)系是否成立，雖然也要看出賣人是否房屋所有權(quán)人，雙方是否自愿，但主要地是看房屋買賣合同約定條件的履行情況，以及在須辦理契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)情況下，是否辦理了契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。結(jié)合本案實際情況來看，范某是房屋所有權(quán)人，其自愿與郭某某訂立了口頭買賣房屋協(xié)議，雖然不具備書面形式條件，但具備實質(zhì)條件，應(yīng)該說雙方之間的口頭房屋買賣協(xié)議是成立的，而且雙方約定在買方交付全部房價款后，再訂立書面買賣房屋協(xié)議。但是，買房人一而再、再而三地違背約定的交款條件，構(gòu)成不履行義務(wù)的違約行為，在履行合同義務(wù)上沒有誠意。因此，買房人范某在一再改變約定的交款條件仍不能實現(xiàn)自己的權(quán)利的情況下，要求廢除（實為解除）雙方之間的口頭買賣房屋協(xié)議，其請求是合情、合理、合法的。故本案實質(zhì)，應(yīng)是認定范某要求解除合同關(guān)系的理由是否成立。如成立，則應(yīng)解除合同關(guān)系，房屋買賣關(guān)系當(dāng)然隨之而不成立，更談不上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以，本案并不是認定雙方合同無效的問題。

我們認為，對本案這樣認識，在審判實踐上，既有理論意義，又有實際意義，有助于正確解決房屋買賣糾紛案件的有關(guān)問題。范某明知郭某某購買此房是為了和交管站換房，仍愿將爭議房出賣給郭某某，任郭某某與交管站簽訂換房協(xié)議，這并無過錯之處。在郭某某向其借原買房契約和房門鑰匙后與交管站互換房屋情況下，仍不提出異議，只能說明出賣爭議之房是范某的真實意思表示，力爭房屋買賣關(guān)系依法成立，這也無過錯之處。只是因為郭某某一再違約，范某才迫不得已提出廢除合同關(guān)系。這說明，換房協(xié)議不能成立的責(zé)任，主要在郭某某，而不在范某。因此，再審判決在此點的認定上不如原二審判決。由于房屋買賣合同關(guān)系的解除，致使換房協(xié)議無效，當(dāng)事人之間應(yīng)各自返還。一方當(dāng)事人在爭議房屋上添附的設(shè)備不能拆除的，以及其對房屋的維修，均應(yīng)作為另一方當(dāng)事人的受益，而由受益方返還，此種處理是合法的。但再審判決范某拆除部分圍墻，恢復(fù)相鄰住戶原行走通道，似超出了本案審理范某。