四川省成都市中級人民法院
民事判決書
（2006）成民終字第X號
上訴人（原審原告）鄧某某，男，xxxx年x月xx日出生，漢族，?。裕?。
委托代理人徐春，四川聯(lián)合律師事務所律師。
上訴人（原審被告）四川龍府實業(yè)有限公司。住所地：成都市龍泉驛區(qū)X鎮(zhèn)X路X號。
法定代表人童某某，董事長。
委托代理人施某，該公司職工。
委托代理人李勇，四川英濟律師事務所律師。
上訴人鄧某某、四川龍府實業(yè)有限公司（以下簡稱龍府公司）因商品房買賣合同房屋交付糾紛一案，雙方均不服成都市龍泉驛區(qū)人民法院（2006）龍泉民初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
原審法院審理查明，2003年9月25日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》和《“龍府花園”商品房買賣合同補充協(xié)議》各一份，約定原告購買被告開發(fā)的“龍府花園”X幢X單元X樓X號住房一套，房價款（略）元，原告以5成20年按揭方式付款；被告應當在2004年3月20日前將經(jīng)綜合驗收合格的商品房交付原告，逾期交房超過30日以上，被告從約定交房的次日起至實際交房日止按日向原告支付已付房價款萬分之五的違約金。同日，原告按約給付了首付款（略）元、天然氣入戶費2950元、光纖入戶費500元。2003年10月9日，原告辦理了按揭貸款手續(xù)，原告從次月起開始每月歸還房屋貸款。被告至今未完成綜合驗收合格手續(xù)。原告于2004年5月18日從被告處領取了房屋鑰匙，并于同年7月中旬入住所購房屋。
原審法院認定以上事實，采信的證據(jù)主要有：《商品房買賣合同》，《“龍府花園”商品房買賣合同補充協(xié)議》以及原、被告雙方的陳述等。
原審法院判決認為，雖然原、被告簽訂的合同約定房屋交付的條件是房屋經(jīng)綜合驗收合格，被告至今未辦理完成綜合驗收合格手續(xù)，但原告已于2004年5月18日領取了房屋鑰匙，上述行為應視為原、被告已合意變更了合同約定的房屋交付條件，因此，原審法院確認被告已于2004年5月18日向原告交付房屋。被告從事房地產開發(fā)，首先必須取得所開發(fā)土地的國有土地使用權，政府一直未給被告頒發(fā)國有土地使用權，不屬于“因政府政策因素變動”的情況，且被告一直未將延期交房的原因告知原告，因此，被告延期交房的行為已構成違約，應當承擔違約責任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第九條規(guī)定：逾期交房超過30日以上，出賣人從約定交房的次日起至實際交房日止按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金。原告首付款為（略）元，余下（略）元為按揭方貸款，因此，原審法院確認原告已付房價款為（略）元。關于被告主張合同約定的違約金過高問題，雖然《合同法》規(guī)定了法官對違約金具有變更權，但鑒于合同是雙方真實意思表示，并結合本案被告逾期交房時間不長的實際情況，原審法院認為雙方合同約定的違約金適當。原審法院確認被告應當給付原告違約金2868元(（略）元×59日×萬分之5)。綜上，原審法院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同和補充協(xié)議是有效合同。被告逾期交房是事實。對于原告要求被告履行房屋交接手續(xù)的訴訟請求，因被告已于2004年5月18日向原告交付房屋，因此，原審法院不予支持。對于原告要求被告給付違約金的訴訟請求，因被告逾期交房是事實，故被告應當承擔違約責任，應當給付違約金；但原告提出的至今未交付房屋的主張，與事實不符，且其計算違約金時使用的本金錯誤。因此，原審法院予以部分支持。遂根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》笫一百二十八條和《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條、第一百三十八條的規(guī)定，作出如下判決：一、限被告四川龍府實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告鄧某某違約金2868元。二、駁回原告鄧某某的其它訴訟請求。
宣判后，原審原告鄧某某和原審被告龍府公司均不服，向本院提起上訴。鄧某某的主要理由是：1、一審法院認定“原告已于2004年5月18日領取了房屋鑰匙，上述行為應視為原、被告已合意變更了合同約定的房屋交付條件”有誤。在2004年5月18日，龍府公司根本不具備法定的基本交付房屋的條件，其交付行為違反相關的法律、法規(guī)的規(guī)定，應屬無效。2、原判確認的計算違約金的本金基數(shù)有誤，應以首付款（略）元加上（略）元按揭貸款為基數(shù)，而非（略）元。3、一審法院將房屋的交付與履行房屋的交付手續(xù)混為一談，對鄧某某提出的要求龍府公司履行房屋交接手續(xù)的訴訟請求不予支持明顯不當。請求二審撤銷原審判決，依法改判。龍府公司上訴及答辯稱，龍府公司已于2004年5月18日向鄧某某交付房屋。龍府公司至今未完成綜合驗收合格手續(xù)是因國家土地政策調整，原國土證被政府收回更換新證，導致無法完成綜合驗收和辦理房產證。這符合雙方在合同約定的“因政府政策因素變動”的免責條件，故不應承擔違約責任。請求二審撤銷原審判決，依法判令駁回鄧某某的訴訟請求。
二審查明事實與一審認定事實基本一致。
二審另查明，鄧某某在中國工商銀行龍泉驛支行辦理的房屋按揭款（略）元，由該行于2003年10月9日以轉帳方式劃歸給龍府公司。
以上事實，有《商品房買賣合同》，《個人購房借款合同》及貸款憑證、雙方當事人的陳述等證據(jù)在卷佐證。
本院認為，鄧某某與龍府公司于2003年9月25日簽訂《商品房買賣合同》及《“龍府花園”商品房買賣合同補充協(xié)議》的事實清楚。該兩份合同是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強行規(guī)定，合法有效，雙方均應按合同的約定行使權利及承擔義務?，F(xiàn)龍府公司逾期交房，導致本案糾紛發(fā)生，應承擔由此而產生的違約責任。龍府公司認為國土證被政府收回更換新證，屬于合同約定的“因政府政策因素變動，出賣人可據(jù)實延期交付”的免責條件，其逾期交房不構成違約的主張不能成立，龍府公司的該項上訴請求本院不予支持。雖然鄧某某與龍府公司簽訂的合同約定房屋交付的條件是房屋經(jīng)綜合驗收合格，龍府公司至今亦未辦理完成綜合驗收合格手續(xù)，但鄧某某已于2004年5月18日領取了房屋鑰匙，并隨后入住所購房屋，上述行為應視為雙方已合意變更了合同約定的房屋交付條件，鄧某某對未辦理完成綜合驗收合格手續(xù)的房屋的交付予以了認可，因此，原審法院確認龍府公司已于2004年5月18日向鄧某某交付房屋并無不當。鄧某某要求按合同約定履行房屋交付手續(xù)的上訴請求，本院不予支持。根據(jù)合同的約定，逾期交房超過30日以上，龍府公司應從約定交房的次日起至實際交房日止按日向鄧某某支付已付房價款萬分之五的違約金。本案鄧某某已按約給付了首付款（略）元，其在中國工商銀行龍泉驛支行辦理的房屋按揭款（略）元，亦由該行于2003年10月9日以轉帳方式劃歸給龍府公司。故本院確認鄧某某已付房款為（略）元，龍府公司應當支付給鄧某某的違約金為5818.31元（（略）元×59日×萬分之5）。一審法院確定違約金基數(shù)有誤，應予糾正。鄧某某的該項上訴請求，本院予以支持。綜上，原判認定事實部分有誤，應予糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規(guī)定，判決如下：
一、維持成都市龍泉驛區(qū)人民法院（2006）龍泉民初字第X號民事判決第二項，即駁回鄧某某的其它訴訟請求。
二、變更成都市龍泉驛區(qū)人民法院（2006）龍泉民初字第X號民事判決第一項，即四川龍府實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內給付鄧某某違約金2868元為四川龍府實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內給付鄧某某違約金5818.31元。
一審案件受理費及其他訴訟費的負擔按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費2720元由上訴人鄧某某負擔720元，上訴人四川龍府實業(yè)有限公司承擔2000元。
本判決為終審判決。
審判員陳曉俐
代理審判員鄧某志
代理審判員任華芬
二00六年十月十二日
書記員何科
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