原告(反訴被告)：大亞電器集團(tuán)有限公司。住所地：永嘉縣X鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)。
法定代表人：林某某，董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）：陳秀迪，浙江中辛律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）：朱永華，浙江中辛律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)：夏某甲，男，X年X月X日出生，公民身份號(hào)碼x，漢族，經(jīng)商，?。裕?。
被告(反訴原告)：夏某乙，男，X年X月X日出生，公民身份號(hào)碼x，漢族，經(jīng)商，?。裕?。
兩被告的委托代理人（特別授權(quán)）：葉林某，浙江光正大律師事務(wù)所律師。
兩被告的委托代理人（特別授權(quán)）：陳琨，浙江光正大律師事務(wù)所律師。
原告大亞電器集團(tuán)有限公司與被告夏某甲、夏某乙房屋買賣合同糾紛一案，原告于2007年7月31日向本院起訴，本院受理后，被告夏某甲、夏某乙于2007年8月9日向本院提起反訴。本院決定合并審理，依法組成合議庭，由審判員徐蓬勇?lián)螌徟虚L(zhǎng)并主審本案，審判員葉堅(jiān)、謝玉平參加評(píng)議，于2007年11月21日、2008年4月22日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。第一次開庭，原告(反訴被告)大亞電器集團(tuán)有限公司的法定代表人林某某及其委托代理人陳秀迪、朱永華，被告(反訴原告)夏某甲、夏某乙的共同委托代理人葉林某、陳琨到庭參加訴訟；第二次開庭，原告(反訴被告)大亞電器集團(tuán)有限公司的法定代表人林某某及其委托代理人陳秀迪、朱永華，被告(反訴原告)夏某甲、夏某乙及其共同委托代理人陳琨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：原告有坐落于烏牛鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的老廠房?jī)纱保按?東面)面積為1719.74平方米，后幢(西面)面積為1867.69平方米，在兩幢廠房中間約有400平方米依法應(yīng)拆除的兩層臨時(shí)用房。原告計(jì)劃拆除前幢廠房，根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)房屋間距的要求，可以新建東西并列的兩幢六層樓房，建設(shè)面積約5100平方米。為此，原告出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)困難，故于2006年1月13日將后幢面積為1867.69平方米的廠房(房產(chǎn)權(quán)證號(hào)：永房權(quán)證烏牛字第x號(hào))出賣給兩被告，同日簽訂《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》，約定房?jī)r(jià)為282萬元，同時(shí)約定原告騰空廠房后被告共支付原告200萬元，余款82萬元在辦理過戶手續(xù)后支付，并約定了對(duì)前幢房屋拆建的有關(guān)事宜。合同訂立后，原告依約騰空廠房。但兩被告進(jìn)入廠房后，故意拖延時(shí)間不辦理過戶手續(xù)，卻對(duì)廠房進(jìn)行違章隔層改建，對(duì)臨時(shí)用房違章進(jìn)行加高擴(kuò)建，原告對(duì)此要求兩被告停止違章建筑行為，同時(shí)告誡被告如須改建應(yīng)在產(chǎn)權(quán)過戶后再進(jìn)行，但被告均不予理睬。原告無奈地看著兩被告把原應(yīng)拆除的兩層共400平方米的臨時(shí)用房加高擴(kuò)建成為五層共1000余平方米，把廠房的東半幢由原先的兩層隔成四層，西半幢由原先的三層隔成四層，廠房的面積增加約3000平方米。
兩被告未經(jīng)審批違章改建隔層和加高擴(kuò)建，使原本合法的建筑物變成非法的建筑物，存在著嚴(yán)重的安全隱患，導(dǎo)致無法辦理廠房的相關(guān)過戶手續(xù)，致使合同無法繼續(xù)履行。且因兩被告將應(yīng)當(dāng)拆除的兩層臨時(shí)用房加高擴(kuò)建成為五層，導(dǎo)致原告在拆建前幢廠房時(shí)，由于規(guī)劃、消防部門的相應(yīng)規(guī)定，無法按原計(jì)劃新建東西并列建筑面積為5100平方米的兩幢六層樓房，兩被告的違法行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。
因兩被告出現(xiàn)上述嚴(yán)重違約、違法行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，在經(jīng)多次協(xié)商無果的情形下，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，原告于2007年7月4日書面通知兩被告解除合同，同時(shí)通知兩被告解決合同解除后的相關(guān)事宜。解除合同通知送達(dá)兩被告后，雙方相約7月15日下午進(jìn)行協(xié)商，因不能達(dá)成一致，故現(xiàn)提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判令兩被告立即騰空房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為永房權(quán)證烏牛字第x號(hào)的工業(yè)廠房歸還原告；并在廠房騰空前恢復(fù)原狀；本案訴訟費(fèi)由兩被告負(fù)擔(dān)。
被告夏某甲、夏某乙辯稱并反訴稱：2006年1月13日，兩被告與原告簽訂《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》。協(xié)議約定，原告將其坐落于永嘉縣X鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)建筑面積為1867.69平方米的三層廠房出賣給兩被告，總房?jī)r(jià)為282萬元整，并約定協(xié)議簽訂后支付定金50萬元，在原告騰空房屋后支付150萬元，過戶手續(xù)辦理完畢后付清余額82萬元。協(xié)議簽訂后，兩被告按合同的約定向被告支付了相應(yīng)的價(jià)款，原告也于2006年3月將該廠房交給兩被告使用。但雖經(jīng)兩被告多次催促，原告均拒不配合辦理過戶手續(xù)。隨著新一輪房?jī)r(jià)的上漲，原告心生悔意，遂在2007年初以公司其他股東的名義(原告單位為家庭企業(yè)，起訴的股東均為其法定代表人的近親屬)起訴兩被告及原告，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》無效。后由于其訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，不得已撤訴。原告又以種種理由要求解除合同，并于2007年7月4日通知兩被告解除雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)合同法的規(guī)定，原告所稱合同解除的情形并不成立，其解除合同的行為不具有法律效力，依法須繼續(xù)履行合同并協(xié)助兩被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。為維護(hù)兩被告的合法權(quán)益，現(xiàn)請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并反訴請(qǐng)求法院判令原告解除其與兩被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的行為無效；判令原告協(xié)助被告辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；本案訴訟費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。
在審理中兩被告又稱，如果需要拆除廠房中的隔層建筑才能辦理過戶手續(xù)，則被告方愿意予以拆除以實(shí)現(xiàn)合同目的。如原告方愿意協(xié)助辦理過戶手續(xù)，即使因?yàn)槟壳按嬖谡系K不能過戶，被告方也愿意先行支付原告剩余的購房款82萬元。
原告（反訴被告）對(duì)反訴辯稱：如果在目前狀況下能辦理廠房過戶手續(xù)則愿意繼續(xù)履行合同，如果需要拆除廠房中的違法建筑才能辦理過戶手續(xù)的，則仍然要求解除合同。請(qǐng)求法院駁回兩反訴原告的反訴請(qǐng)求。
原告為證明起訴的事實(shí)，在舉證期限內(nèi)向本院提供下列證據(jù)：
1、營業(yè)執(zhí)照一份，以證明原告的主體身份；
2、《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》書各一份，以證明原、被告之間的廠房買賣情況及約定的有關(guān)事項(xiàng)；
3、律師函一份，以證明被告要求辦理廠房過戶手續(xù)，而事實(shí)上該廠房現(xiàn)無法過戶的情況；
4、房產(chǎn)證及土地證各一份，以證明訴爭(zhēng)房產(chǎn)的有關(guān)情況；
5、解除合同的通知及回執(zhí)，以證明原告已經(jīng)書面通知兩被告解除合同的事實(shí)；
6、“關(guān)于重申辦理廠房過戶手續(xù)的函”一份，以證明兩被告施工改建的房屋屬違法建筑的事實(shí)。
兩被告為證明辯解及反訴的事實(shí)，在舉證期限內(nèi)向本院提供了下列證據(jù)：
1、身份證兩份，以證明兩被告的身份情況；
2、《房屋買賣協(xié)議書》及《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》各一份，以證明原告將廠房出賣給兩被告及雙方對(duì)相關(guān)權(quán)利義務(wù)的約定等情況；
3、律師函一份，以證明兩被告多次催促原告協(xié)助辦理廠房過戶手續(xù)而其至今拒不配合辦理的事實(shí)；
4、房產(chǎn)證及土地證各一份，以證明訴爭(zhēng)廠房系原告所有的事實(shí)；
5、解除合同通知一份，以證明原告違反《房屋買賣協(xié)議書》及《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的約定，單方面解除協(xié)議的事實(shí)。
雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)均已在法庭上出示，并經(jīng)對(duì)方質(zhì)證。對(duì)原、被告雙方各自提供的證據(jù)1，系證明各自身份的證據(jù)，因雙方均無異議，本院予以認(rèn)定。對(duì)雙方提供的相同的證據(jù)，作如下認(rèn)定：1、《房屋買賣協(xié)議書》及《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》，以證明原、被告之間的廠房買賣情況及約定的有關(guān)事項(xiàng)，雙方對(duì)此均無異議，本院予以認(rèn)定；2、房產(chǎn)證及土地證各一份，以證明訴爭(zhēng)房產(chǎn)的基本情況及現(xiàn)屬原告所有的事實(shí)，雙方也無異議，亦予以認(rèn)定；3、兩被告要求原告立即辦理廠房過戶手續(xù)的函，原告稱該證據(jù)證明被告曾要求辦理廠房過戶手續(xù)，而事實(shí)上該廠房現(xiàn)無法過戶的情況，被告方稱以此證明其多次催促原告協(xié)助辦理廠房過戶手續(xù)而原告至今拒不配合辦理的事實(shí)，本院認(rèn)為該證據(jù)可以證明被告方有催促原告辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的事實(shí)，但不能證明原告所稱的廠房現(xiàn)無法過戶的事實(shí)；4、解除合同通知，為原告向被告發(fā)出，被告亦已收到，可以證明原告曾書面通知兩被告單方解除合同的事實(shí)，予以認(rèn)定。
對(duì)原告另提供的“關(guān)于重申辦理廠房過戶手續(xù)的函”，原告稱以此證明兩被告施工改建的房屋屬違法建筑的事實(shí)，本院認(rèn)為，違法建筑的確認(rèn)，系相關(guān)行政主管部門的職權(quán)范圍，非本院審查的范圍。
為了更好地查清本案事實(shí)，本院依法調(diào)取并復(fù)印了本院(2007)永民初字第X號(hào)原告林某利、劉彩珍訴被告林某某、夏某甲、夏某乙、第三人大亞電器集團(tuán)有限公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理損害公司利益糾紛一案的部分材料，包括民事起訴狀、民事裁定書、夏某波的談話筆錄及其庭審時(shí)的證言、2007年1月15日麻建國律師的律師函各一份，以及本院拍攝的訴爭(zhēng)廠房隔層及加高后的“臨時(shí)用房”的照片一組X張。
上述證據(jù)經(jīng)雙方當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，原告方對(duì)(2007)永民初字第X號(hào)案件中的民事起訴狀、民事裁定書無異議，但稱當(dāng)時(shí)是原告的律師出的主意，希望通過該案能撤銷廠房買賣合同，現(xiàn)在原告認(rèn)識(shí)到解除合同是更為正確的方法；被告方律師于2007年1月15日發(fā)的律師函原告稱沒有收到；對(duì)夏某波的談話筆錄及其證言，認(rèn)為其中涉及的證人在場(chǎng)、廠房因違章不能辦理過戶手續(xù)的情況屬實(shí)，其他不實(shí)。被告方對(duì)起訴狀、民事裁定書、談話筆錄、證人證言均無異議；對(duì)函的真實(shí)性亦無異議，但認(rèn)為關(guān)于被告在函中所稱的違法建筑之說并非兩被告本人的真實(shí)意思，并非對(duì)違法建筑性質(zhì)的自認(rèn)。
本院認(rèn)為，民事起訴狀、民事裁定書，可以證明原告法定代表人之妻、子曾以原、被告之間的廠房買賣合同損害了他們及公司的利益為由于2007年1月17日向本院提起無效合同之訴，及于2007年6月5日自行撤訴的事實(shí)；夏某波的談話筆錄及其證言，因原告對(duì)其予以否認(rèn)，且該證人未出庭作證，故該證據(jù)不作為本案定案的依據(jù)；律師函，因原告稱沒有收到該函，被告方也未提供證據(jù)證明原告已經(jīng)收取，故本院對(duì)此律師函亦不予認(rèn)定；雙方對(duì)照片均無異議，本院予以確認(rèn)。
審理中，本院又依法分別對(duì)縣房管局烏牛房管所所長(zhǎng)鄭建偉及工作人員滕奇、縣規(guī)劃局監(jiān)察大隊(duì)副大隊(duì)長(zhǎng)陳永忠(具體分管烏牛片的規(guī)劃建設(shè)監(jiān)察工作)進(jìn)行了調(diào)查咨詢。烏牛房管所鄭建偉、滕奇述稱，轄區(qū)內(nèi)的房屋過戶登記手續(xù)均在其所辦理。本案訴爭(zhēng)所涉的廠房因隔層改建致房屋現(xiàn)狀與房產(chǎn)證登記的房屋狀況不同暫時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，須在規(guī)劃部門補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后方可過戶，并提供了永嘉縣房產(chǎn)管理局2007年7月13日發(fā)的“關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的通知”一份。另稱，雙方各有就過戶事宜向其咨詢，但均未正式提出過戶申請(qǐng)，也未見雙方一同來所要求辦理過戶手續(xù)；規(guī)劃局監(jiān)察大隊(duì)陳永忠述稱，對(duì)于未經(jīng)審批進(jìn)行隔層改建的，根據(jù)職能，規(guī)劃建設(shè)部門可以作責(zé)令其拆除的處理。但在其符合規(guī)劃、安全的前提下，在經(jīng)鑒定、評(píng)估等程序后，也可以予以處罰，以取得合法的建設(shè)手續(xù)。
上述兩份調(diào)查筆錄及縣房管局的通知經(jīng)原、被告雙方當(dāng)庭質(zhì)證，原告對(duì)上述兩份調(diào)查筆錄均無異議；被告方對(duì)烏牛房管所所長(zhǎng)鄭建偉及工作人員滕奇的調(diào)查筆錄的真實(shí)性無異議，但對(duì)證明對(duì)象有異議，認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)行法律，本案訴爭(zhēng)事實(shí)并不影響房產(chǎn)的過戶，烏牛房管所的陳述并非國家法律的正式規(guī)定，也并無法律法規(guī)依據(jù)，故本案的房產(chǎn)能否辦理過戶手續(xù)應(yīng)以相關(guān)部門作出的予以辦理或不予辦理的正式書面材料為準(zhǔn)；對(duì)監(jiān)察大隊(duì)副大隊(duì)長(zhǎng)陳永忠的調(diào)查筆錄的真實(shí)性亦無異議，但稱其內(nèi)容應(yīng)以相關(guān)法律的規(guī)定為準(zhǔn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)上述意見，可以認(rèn)定本案訴爭(zhēng)所涉的廠房因房屋現(xiàn)狀與房產(chǎn)證登記的房屋狀況不同目前在相關(guān)職能部門不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
綜合上述認(rèn)定的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定以下事實(shí)：
原告有坐落于烏牛鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的老廠房?jī)纱?，前幢和后幢各自?dú)立、互不相連。2006年1月13日，原告將其所有的面積為1867.69平方米的后幢廠房(房產(chǎn)權(quán)證號(hào)：永房權(quán)證烏牛字第x號(hào)，土地證號(hào)：永嘉國有（2007）第57－x號(hào))出賣給兩被告。在出賣的廠區(qū)范圍內(nèi)，有一幢與后幢廠房呈“7”字形相連的未經(jīng)審批建造的雙方稱之為“臨時(shí)用房”的房屋（當(dāng)時(shí)尚只有兩層，400平方米）。同日雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》?！斗课葙I賣協(xié)議書》相關(guān)主要內(nèi)容有：第一條：“……總房?jī)r(jià)計(jì)人民幣貳佰捌拾貳萬元正。房?jī)?nèi)包括本廠區(qū)內(nèi)的建筑物、升降梯及固定裝璜等不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)”；第五條：“該房出賣后，乙方（被告）辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，凡與發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書有關(guān)事宜甲方（原告）應(yīng)主動(dòng)無償配合乙方到場(chǎng)辦理，不得借故推卸，否則發(fā)生不良后果應(yīng)由甲方負(fù)一切損失責(zé)任”；第八條附注：“包括廠區(qū)內(nèi)倉庫用房”?！斗课葙I賣補(bǔ)充協(xié)議》第一條：“甲方東首老廠房后面享有2米寬的散水地，目前未拆建前歸乙方后幢廠房享用，如果甲方先行拆建，則有權(quán)占有后2米，但要符合有關(guān)規(guī)劃要求，甲方未拆建前無權(quán)在老廠房后面開門”。第五條：“騰空時(shí)間：甲方在農(nóng)歷2006年2月半前要搬遷騰空完畢后給乙方進(jìn)場(chǎng)施工使用”；第六條：“付款方式：1、簽訂協(xié)議后首付定金50萬元，2、騰空完成后付150萬元，3、過戶手續(xù)辦理完畢后付清余款82萬元”。
合同訂立后，原告按約騰空了廠房，兩被告也按約支付了購房款200萬元。同時(shí)，兩被告即對(duì)訴爭(zhēng)廠房?jī)?nèi)部進(jìn)行了隔層改建。其中，廠房的東邊半幢由原先的兩層隔成四層，西邊半幢由原先的三層隔成四層；2006年5月份，兩被告對(duì)“臨時(shí)用房”進(jìn)行了加層施工，將原先二層的“臨時(shí)用房”加高到四層。原告的法定代表人林某某曾口頭勸告被告方不要對(duì)“臨時(shí)用房”進(jìn)行加高，但兩被告繼續(xù)施工以至形成現(xiàn)狀。
兩被告于2006年8月份正式搬進(jìn)廠房生產(chǎn)生活至今。之后，雙方未能就廠房過戶協(xié)商一致。2006年12月18日，被告方發(fā)函要求原告協(xié)助辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告以廠房改建致無法辦理過戶手續(xù)為由未予協(xié)助。尚欠的82萬元購房款被告也至今未予支付。2007年1月17日，原告的法定代表人林某某之子林某利、之妻劉彩珍以林某某私自處理公司房產(chǎn)損害其作為股東的利益及公司的利益為由向本院提起訴訟，要求確認(rèn)本案原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》無效。在案件開庭后，又于2007年6月5日自愿撤回起訴。2007年7月4日原告以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由書面通知兩被告單方解除合同。7月15日，雙方曾就此進(jìn)行協(xié)商，但未果。原告遂向本院提起訴訟，被告也遂提起反訴。審理中，被告方表示若過戶確需拆除隔層建筑的，愿意予以拆除，并愿在過戶之前先行支付原告尚欠的購房款82萬元，請(qǐng)求不要解除合同。本院也曾多次組織雙方調(diào)解，因雙方各執(zhí)己見，致調(diào)解不成。
另查，原告出賣給被告方的廠房抵押在銀行至2006年8月份注銷抵押。
又查，訴爭(zhēng)所涉廠房因房屋改建致房屋現(xiàn)狀與房產(chǎn)證登記的狀況不同暫時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、原告通知兩被告解除合同的行為是否有效；2、兩反訴原告要求反訴被告協(xié)助辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否應(yīng)予支持。
本院認(rèn)為：平等主體之間合法的民事行為受法律保護(hù)。本案原、被告之間簽訂的合同，具備買賣合同的基本要件，意思表示真實(shí)，并不存在欺詐、脅迫、重大誤解或乘人之危之情形，內(nèi)容也沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效的合同。合同雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定享有權(quán)利、履行義務(wù)，任何一方不得擅自變更或解除合同。當(dāng)事人行使解除權(quán)必須符合合同約定的解除條件或出現(xiàn)法定的解除事由。
一、關(guān)于原告通知被告方解除合同行為的效力問題。
合同解除分為約定解除和法定解除兩種?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案的廠房買賣協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議中，并未就一方解除合同的條件作出約定。協(xié)議簽訂后，雙方又不能就合同的解除協(xié)商一致，故原告不能適用該條的規(guī)定行使解除權(quán)。
那么原告解除合同是否符合法定解除的條件《合同法》第九十四條規(guī)定了法定解除的條件：“（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！币陨衔宸N法定解除的情形實(shí)際上都是在合同履行既不符合交易目的，也不利于社會(huì)資源的有效利用下賦予當(dāng)事人一方解除合同的權(quán)利，分別是對(duì)因不可抗力、拒絕履行、預(yù)期違約、遲延履行等解除合同所做的限制性規(guī)定。在發(fā)生不可抗力的情形下，必須滿足致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的嚴(yán)格條件。當(dāng)事人一方因相對(duì)方違約而解除合同的，以必須符合根本違約的條件來進(jìn)行限制，防止一方當(dāng)事人在對(duì)方違約后，濫用解除合同的權(quán)利。相對(duì)于輕微違約，根本違約通常表現(xiàn)為即使經(jīng)過修改或補(bǔ)正，也無法實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益的情況。
本案中，原告稱解除合同的原因?yàn)楸桓娣降男袨橹聼o法辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)戶手續(xù)及前面廠房無法按照合同規(guī)定拆建，同時(shí)被告還存在著其他一系列的違法行為，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。對(duì)于原告所稱致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的“無法辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)戶手續(xù)”理由，本院認(rèn)為，買賣合同中出賣人的目的是取得價(jià)款，買受人的合同目的為取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)則廠房的物權(quán)變更不發(fā)生法律上的效力，影響的是買受人即被告方的利益。何況，協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，本系作為出賣方的原告的合同義務(wù)，而非權(quán)利。且庭審中，被告方也表示愿意排除障礙以滿足過戶的要求以及可先行支付原告剩余的82萬元房款?？梢?，經(jīng)過修改或補(bǔ)正，原告的合同目的并非不能實(shí)現(xiàn)，其合同利益仍可得到保護(hù)。因此，原告所稱的因無法辦理過戶手續(xù)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的理由并不充分。
對(duì)于原告所稱的致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的“前面廠房無法按照合同規(guī)定拆建”理由，本院認(rèn)為，原、被告之間的廠房買賣合同為一獨(dú)立行為，作為交易標(biāo)的物的廠房之外的所謂“前面廠房的拆建”在雙方簽訂的買賣合同中既無該情形作為合同目的的約定，也無若影響前面廠房的拆建可解除合同的約定，原告也無證據(jù)證明出賣后幢廠房的目的是為前面廠房的拆建，并且前后兩幢廠房是互相獨(dú)立沒有依附關(guān)系的。即便如原告所述因被告方的改建和對(duì)“臨時(shí)用房”的加高行為致原告所有的前幢廠房的拆建受影響，亦與本案不屬同一法律關(guān)系，原告可以通過行政途徑要求解決或另案主張權(quán)利。因此，該理由也并不成立。
被告方基于合同的約定占有廠房后，未經(jīng)物權(quán)變更登記即對(duì)廠房?jī)?nèi)部進(jìn)行了改建及對(duì)“臨時(shí)用房”進(jìn)行加高，屬對(duì)物的不當(dāng)處置行為，但并非違約行為，因?yàn)樵?、被告并未就不得改建和加高作出約定。反倒是合同中卻有“甲方（原告）在農(nóng)歷2006年2月半前要搬遷騰空完畢后給乙方（被告）進(jìn)場(chǎng)施工使用”（《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》第五條）的規(guī)定。即使如原告所稱被告方的該一不當(dāng)處置行為屬違法行為，尚可通過相關(guān)行政職能部門對(duì)此予以處罰處理，并不構(gòu)成根本違約，亦不符合合同法規(guī)定的法定解除的情形；同時(shí)，在本案中購房的大部分款項(xiàng)已經(jīng)支付，主要債務(wù)已經(jīng)履行，房屋也已交付占有使用，對(duì)尚欠的購房款被告并沒有拒絕履行的表示。本案亦不存在因不可抗力致合同目的不能實(shí)現(xiàn)等《合同法》第九十四條其他項(xiàng)規(guī)定的合同的法定解除情形。
從原告方面來說，自2006年1月份雙方簽訂廠房買賣合同之后，至2006年8月份之前，訴爭(zhēng)的廠房尚在抵押登記期間。即使被告方?jīng)]有對(duì)房屋進(jìn)行隔層改建破壞原狀，房產(chǎn)過戶手續(xù)亦不能辦理；而在抵押登記注銷后，雙方也均沒有采取有效措施積極主動(dòng)地履行各自的義務(wù)，致過戶不成。2007年1月17日，原告的法定代表人林某某之妻、子又提起無效合同之訴，及至其2007年6月份撤訴，原告即于7月間提起本案之訴?？梢姀S房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)至今未能辦理亦非完全是被告方的原因，除客觀因素外，原告方在主觀上的消極態(tài)度，也是重要原因。
本院認(rèn)為，合同信守是合同法的基本原則，合同解除是信守原則的例外，非因約定或法定事由不得輕易解除合同。綜上所述，本案中，雙方當(dāng)事人所簽的合同既未約定解除合同的條件，也不符合法定的解除事由，原告不得單方擅自解除合同。如果允許原告解除合同，反而會(huì)使雙方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不符合合同法鼓勵(lì)交易的宗旨。而且解除合同將產(chǎn)生恢復(fù)原狀的后果，雙方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)須恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，如此必將造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，也不利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全和交易秩序，損害合同信守原則。因此，原告向被告主張解除合同，不符合法律的規(guī)定，被告要求確認(rèn)合同解除無效的反訴請(qǐng)求應(yīng)予支持，原告要求被告方騰空廠房并恢復(fù)原狀歸還原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
二、關(guān)于被告方要求原告協(xié)助辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的反訴請(qǐng)求問題。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，被告方可以要求原告按合同的約定履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但由于被告對(duì)物的不當(dāng)處置行為，對(duì)房屋內(nèi)部進(jìn)行了隔層改建，破壞了原狀，使廠房產(chǎn)權(quán)目前不能辦理過戶手續(xù)，被告方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此導(dǎo)致的不利后果。故被告方不能在辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的障礙消除之前要求原告履行該合同義務(wù)，對(duì)被告的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求亦應(yīng)不予支持，被告方可在廠房符合行政主管部門規(guī)定的過戶條件時(shí)另行主張。
三、關(guān)于剩余的82萬元購房款的處理及利息損失問題。
在庭審中，被告方表示在辦理廠房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前可向原告先行支付剩余的82萬元購房款。為避免訴累，緩解糾紛，被告方的該一積極履行合同義務(wù)的意思表示應(yīng)予肯定，且被告方的提前履行并沒有損害原告的利益，故應(yīng)予支持。
對(duì)于自2006年8月份原告的房產(chǎn)證注銷抵押可以自由過戶之時(shí)起，至2008年4月22日第二次庭審中被告表明愿意先行支付尚欠的82萬元購房款之日止的期間，因廠房未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，致使被告方向原告支付剩余82萬元購房款的履行時(shí)間相應(yīng)延后，原告損失了被告及時(shí)支付剩余購房款狀況下的利息收入。為了衡平利益、維護(hù)法律的公平正義，并結(jié)合本案的具體情況，原告的這一損失，被告方應(yīng)予賠償。至于利息的計(jì)算，可參照民間借貸的利率確定月利率為12‰，自2006年9月1日起算至2008年4月22日，計(jì)x元。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十六條第一款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)反訴被告大亞電器集團(tuán)有限公司通知兩反訴原告夏某甲、夏某乙解除《房屋買賣協(xié)議書》與《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的民事行為無效；
二、反訴原告夏某甲、夏某乙支付反訴被告大亞電器集團(tuán)有限公司購買廠房的余款x元及其利息x元，合計(jì)x元，限于本判決生效后十日內(nèi)付清；
三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回反訴原告的其他訴訟請(qǐng)求。
如反訴原告未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴受理費(fèi)320元，反訴受理費(fèi)160元，共480元，由原、被告各半負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省溫州市中級(jí)人民法院。（上訴受理費(fèi)480元，至遲在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)預(yù)交到浙江省溫州市中級(jí)人民法院，或匯至浙江省省級(jí)財(cái)政專戶結(jié)算分戶，開戶行溫州市農(nóng)行分理處，賬號(hào)：319-x，逾期不交，按自動(dòng)撤回上訴處理）。
審判長(zhǎng)徐蓬勇
審判員葉堅(jiān)
審判員謝玉平
二○○八年七月二十一日
書記員滕靈勇
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