上訴人（原審被告）鄭某某，漢族，××××年××月××日出生，××，住（略）。現(xiàn)住××區(qū)××棟××號。身份證號碼：××××××××××××。
委托代理人陳某某，男，X年X月X日生，湖南省醴陵市人，?。裕Ｉ矸葑C號碼：x。代理權(quán)限為一般代理。
委托代理人汪蓓，湖南一星（略）事務(wù)所（略）。代理權(quán)限為一般代理。
被上訴人（原審原告）譚某某，漢族，××××年××月××日出生，×××，?。裕?。身份證號碼×××××××××××××。
委托代理人湯雪云，湖南天橋（略）事務(wù)所（略）。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄或者變更訴訟請求，進(jìn)行和解等。
委托代理人劉某某，女，X年X月X日出生，漢族，住（略），系被上訴人之妻。身份證號碼x。代理權(quán)限為特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄或者變更訴訟請求，進(jìn)行和解等。
上訴人鄭某某與被上訴人譚某某房屋買賣合同糾紛一案，鄭某某不服湖南省株洲市荷塘區(qū)人民法院于2010年10月20日作出（2010）荷法民一初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2011年1月18日公開開庭審理了本案。上訴人鄭某某及委托代理人汪蓓、陳某鋒，被上訴人譚某某的委托代理人劉某某、湯雪云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：1995年11月，被告鄭某某根據(jù)國家房改政策而享受房改房，辦理了位于株洲市荷塘區(qū)X路X號X棟X號（余家沖）的國有住房房改手續(xù)，并于當(dāng)年繳納了國有住房出售款項(xiàng)共計(jì)人民幣x元。1998年12月，被告鄭某某的丈夫張志平分兩次收取原告譚某某支付的購房款人民幣x元，并向原告譚某某出具收條一份，張志平在收條中注明“房款已結(jié)清”。張志平隨后將x元房款交給鄭某某。2004年9月，被告鄭某某取得了房屋所有權(quán)證，該證由原告收存。今年，雙方為房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，遂釀成糾紛。
原審法院認(rèn)為：該案系房屋買賣合同糾紛。被告鄭某某在婚前，根據(jù)享受的國家房改政策，辦理國有住房房改手續(xù)并繳納了相應(yīng)的購房款，應(yīng)當(dāng)視為被告鄭某某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后被告鄭某某的丈夫張治平將房屋轉(zhuǎn)賣給原告譚某某，該轉(zhuǎn)買行為屬于無權(quán)代理。但被告鄭某某在收到購房款并已知情的情形下，未在合理長的期間內(nèi)進(jìn)行明確的異議表示，亦未退還購房款和收回房屋。以后十余年該房一直由原告使用及出租，由此可以認(rèn)定被告鄭某某追認(rèn)了與原告譚某某的房屋買賣關(guān)系，故原、被告之間形成了事實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系且已履行完畢。訴爭的房屋應(yīng)當(dāng)歸原告譚某某所有，被告鄭某某應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告譚某某辦理房屋過戶登記手續(xù)。因此，對原告譚某某主張的訴訟請求，該院予以支持。綜上所述，為維護(hù)法律的嚴(yán)肅性和司法的統(tǒng)一性，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、《中華人民共和國合同法》第五十一條之規(guī)定判決：一、位于株洲市荷塘區(qū)X路X號X棟X號（余家沖）的房屋歸原告譚某某所有；二、限被告鄭某某于本判決生效后四十五日內(nèi)協(xié)助原告譚某某在株洲市房產(chǎn)管理局辦理房屋過戶登記手續(xù)。案件受理費(fèi)2474元，由被告鄭某某承擔(dān)。
上訴人鄭某某不服原審法院上述民事判決向本院提起上訴稱：1、一審法院審理程序嚴(yán)重違法。上訴人在被上訴人拒不返還上訴人的房屋的情況下，于2010年8月17日向荷塘區(qū)人民法院以被上訴人為被告提起了訴訟。該院同月20日立案后已通知該案于次月21日開庭。2010年8月24日被上訴人就本案起訴并立案?，F(xiàn)上訴人起訴的案件尚未處理，而本案已判決。2、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。本案訴爭房屋的登記所有人是上訴人鄭某某，且系上訴人的婚前財(cái)產(chǎn)，上訴人未與被上訴人達(dá)成房屋買賣協(xié)議。上訴人的丈夫張志平出具的收條不能作為房屋買賣的證據(jù)。房屋所有權(quán)的登記權(quán)證是房屋權(quán)利人的唯一合法憑證，現(xiàn)本案訴爭的房屋的登記所有人為上訴人鄭某某，被上訴人稱1998年就付清房款買了該房，但13年的時(shí)間都不辦房產(chǎn)證。另，該房是房改房，其成本價(jià)為x.56元，上訴人不可能以x元的價(jià)格賣給他人。綜上所述，請求：1、依法撤銷（2010）株荷法民一初字第X號民事判決，發(fā)回重審或依法改判；2、駁回被上訴人的訴訟請求，判令株洲市荷塘區(qū)X路X號X棟X號房屋歸上訴人鄭某某所有。
被上訴人的委托代理人口頭答辯稱：1、一審法院審理程序合法。2、被上訴人對本案訴爭房屋是否是個(gè)人財(cái)產(chǎn)不知情，被上訴人有理由相信該訴爭房屋是上訴人鄭某某與其丈夫的共同財(cái)產(chǎn)。3、在雙方達(dá)成口頭協(xié)議時(shí)，即1998年該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，也無法辦理過戶手續(xù)。4、該房屋以2萬元的價(jià)款轉(zhuǎn)讓合情合理。請求駁回上訴人的上訴請求。
二審中，上訴人提交證據(jù)1即二份相同時(shí)間地點(diǎn)開庭的傳票，擬證明一審程序違法；證據(jù)2即房產(chǎn)證的遺失公告，擬證明上訴人補(bǔ)辦了一個(gè)房產(chǎn)證，被上訴人沒有提出異議。被上訴人的委托代理人對上訴人提交的證據(jù)1對真實(shí)性，合法性無異議，對其關(guān)聯(lián)性有異議；對上訴人提交的證據(jù)2的真實(shí)性、合法性無異議，對其關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該證據(jù)不能證明被上訴人對該公告無異議。本院認(rèn)為上訴人的兩份證據(jù)的真實(shí)性予以采信，其證明力綜合認(rèn)定。
二審查明的證據(jù)和事實(shí)與一審基本一致，本院予以確認(rèn)。
二審補(bǔ)充查明：上訴人及其丈夫張志平與被上訴人夫妻系同事，雙方關(guān)系原本不錯(cuò)。1995年11月，上訴人獲房改房并繳納房款后，未辦理房屋所有權(quán)證[依照株洲市人民政府株政發(fā)（1995）X號文件，該類房屋使用5年后可依法進(jìn)入市場交易]。1996年7月，上訴人與其丈夫張志平結(jié)婚。1998年9月前，被上訴人已入住該房。被上訴人分兩次向張志平交購房款共計(jì)x元。張志平于1998年12月29日向被上訴人出具了收條，載明：“收到譚某某購房款計(jì)人民幣貳萬元整。房款已結(jié)清?！睆堉酒诫S后將該x元交給上訴人。2004年9月，上訴人和被上訴人一同辦理了房屋所有權(quán)證，被上訴人領(lǐng)取了該所有權(quán)證。2007年，上訴人以登報(bào)掛失的方式重新辦理了該房屋的房屋所有權(quán)證。
本院認(rèn)為：本案系房屋買賣合同糾紛。本案爭議的焦點(diǎn)是：上訴人的房屋是否已轉(zhuǎn)讓給了被上訴人；一審程序是否嚴(yán)重違法?，F(xiàn)分析如下：本案訴爭的房屋原系上訴人的婚前財(cái)產(chǎn)，上訴人的丈夫張志平在婚后2年多分兩次收取了被上訴人的購房款共計(jì)x元且均已交給了上訴人，張志平也已告知上訴人該款是被上訴人交的購房款，張志平向被上訴人出具收條已載明是購房款及房款已清，以上的行為均已表明上訴人及其丈夫張志平有將本案訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給被上訴人的意思表示，張志平的行為也足以使被上訴人相信張志平系代上訴人轉(zhuǎn)讓本案訴爭房屋，依照《中華人民共和國合同法》第四十九條的規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”張志平的該一系列行為屬表見代理的民事行為。因此，可認(rèn)定上訴人與被上訴人間的房屋買賣合同依法已成立，且合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。上訴人稱其一直不同意轉(zhuǎn)讓本案訴爭房屋，但與上訴人明知收受了被上訴人的購房款、被上訴人搬入新房后就被上訴人本案訴爭房屋出租、2004年辦理的房屋所有權(quán)證由被上訴人領(lǐng)取并留存等事實(shí)不符，故上訴人主張未轉(zhuǎn)讓本案訴爭房屋的證據(jù)不充分，理由不成立，本院不予支持。但原審認(rèn)定上訴人丈夫張志平轉(zhuǎn)賣房屋的行為是無權(quán)代理是不當(dāng)?shù)?，?yīng)予以糾正。上訴人稱其以被上訴人為被告向荷塘區(qū)人民法院起訴，請求判令被上訴人譚某某搬出上訴人的房屋的一般所有權(quán)及所有權(quán)相關(guān)糾紛一案比本案早立案，但至今未審理，且該法院發(fā)傳票與本案同時(shí)開庭，該法院不合并審理而只審理了本案，嚴(yán)重影響本案事實(shí)的查明，屬一審程序嚴(yán)重違法。本院認(rèn)為，上訴人為原告的案件雖與本案有一定的聯(lián)系但該案相對本案屬獨(dú)立的訴訟請求，非必要的共同訴訟案件而必須合并審理的情形，且被上訴人譚某某是否應(yīng)搬出該房屋也應(yīng)以被上訴人譚某某是否侵犯了上訴人的房屋所有權(quán)為前提，故一審法院先審理本案以確定本案訴爭房屋的所有權(quán)，再以此認(rèn)定被上訴人是否侵權(quán)且應(yīng)搬出該房屋，并無不當(dāng)。上訴人的該上訴理由不成立，本院不予支持。上訴人上訴請求判令株洲市荷塘區(qū)X路X號X棟X號房屋歸上訴人鄭某某所有，因該請求上訴人在本案一審中未予提起，故本院在本案中不能一并審理。
綜上，一審認(rèn)定事實(shí)基本清楚，審理程序合法，適用法律基本準(zhǔn)確，判處恰當(dāng)。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2474元，由上訴人鄭某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長陳某中
審判員趙慶華
代理審判員董武
二○一一年一月十八日
書記員郭娟
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